Немає сумнівів в тому, що в інтересах іпотекодержателя - отримати максимум від предмета іпотеки до моменту його реалізації, а також зберегти властивості та цінність, а том цілком прогнозовано, що іпотекодержатель намагається отримати невеличкий, проте постійний дохід від управління таким активом як іпотечне майно.
Тривалі процедури реалізації іпотечного майна роблять для іпотекодержателя управління майном досить перспективним інструментом отримання доходом у період нестабільності.
Формальний бік медалі
Відповідно до ст. 39 ЗУ «Про іпотеку», у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються:
- загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки;
- опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя;
- заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні;
- спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої
статтею 38 цього Закону;
- пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки;
- початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
У той же час, згідно зі ст. 34 ЗУ «Про іпотеку» після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки і з метою отримання продукції, плодів та доходів, забезпечення належного господарського використання переданого в іпотеку нерухомого майна згідно з його цільовим призначенням предмет іпотеки на підставі договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем або рішення суду може бути переданий іпотекодержателю або іншій особі в управління на період до його реалізації у порядку, встановленому цим Законом. Управління майном здійснюється відповідно до законодавства та умов, визначених договором чи рішенням суду.
Продукція, плоди і доходи, отримані в результаті управління предметом іпотеки, спрямовуються на задоволення забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, якщо інше не встановлено договором або рішенням суду.
Судовий аспект проблеми
Право іпотекодержателя на отримання предмета іпотеки в управління на період до його реалізації виникає з часу звернення стягнення на предмет іпотеки в установленому порядку (Постанова ВГСУ за № 22/167 від 22.12.2010 року), крім того звернення стягнення на предмет іпотеки жодним чином не виключає можливості звернення іпотекодержателя до суду з позовом про передачу предмета іпотеки в його управління, а можливість отримати іпотечне майно в управління на підставі договору між іпотекодавцем та іпотекодержателем або за рішенням суду (після звернення стягнення на таке майно) за своєю правовою суттю є окремим додатковим способом захисту прав іпотекодержателя (Постанова ВГСУ за № 904/3663/14 від 22.12.2014 року).
Слід звернути увагу і на те, що в управління може передаватися будь-яке майно, в тому числі і об’єкт незавершеного будівництва, який не введений в експлуатацію, та, який є предметом іпотеки (Постанова ВГСУ від 25.01.2012 року у справі за № 5015/5307/11).
Обґрунтування доцільності передати в управління іпотечного майна може бути різним.
Так, у справі за № 07/181-10 (Постанова ВГСУ від 21.03.2011 року) позивач, заявляючи стягнення на предмет іпотеки, одночасно вимагав передачі предмета іпотеки в управління для здійснення передпродажної підготовки: позовні вимоги про надання права на управління предметом іпотеки є правомірними з огляду на те, що позивач обґрунтовує необхідністю, для проведення підготовчих дій з метою укладання договору купівлі-продажу в майбутньому, здійснювати демонстрацію предмета іпотеки потенційним покупцям та бажанням уникнення можливості погіршення відповідачем своїми діями стану предмету іпотеки, що може вплинути на його вартість і, відповідно на можливість погашення кредитної заборгованості за рахунок заставленого майна в повному обсязі.
Серед підстав для задоволення вимог про передачу в управління майна заявлялося і те, що іпотекодавець своїми діями знищує, завдає шкоди предмету іпотеки, що реально впливає на його цінність. У справі за № 914/3998/13 колегія касаційної інстанції, передаючи справу на новий розгляд вказували на необхідності оцінки доказів з огляду на їх належність та допустимість, які доводять факти пошкодження предмета іпотеки. Судами взагалі не встановлено, чи потрібно позивачу, в порядку статті 34 Закону України «Про іпотеку», доказувати будь-якими засобами необхідність передачі іпотечного майна в його управління чи для цього достатньо тільки наявності рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки. (Постанова ВГСУ від 13.08.2014 року)
У той же час, судова практика не напрацювала механізму захисту інтересів іпотекодавця, якщо іпотекодержатель зловживає своїми правами щодо управління предметом іпотеки. Так, і хоча є пряма вказівка законодавства про те, що продукція, плоди і доходи, отримані в результаті управління предметом іпотеки, однак залишається відкритим питання відносно механізму скасування судового рішення, яким була встановлена можливість управління предметом іпотеки іпотекодавцем.
Вбачається доречним заявлення позову про припинення управління іпотечним майном внаслідок недобросовісних дій іпотекодержателя, натомість матимемо два діаметрально протилежних рішень, в одному – передати в управління, в іншому – припинити управління.
Серед основних рекомендацій, слід зазначити, що з огляду на аналіз судової практики, одночасне заявлення в позовній заяві вимоги про звернення стягнення та передачі в управління на період реалізації предмета іпотеки є більш ефективною стратегією судового захисту, з огляду на те, що передання на підставі рішення суду предмета іпотеки іпотекодержателю або іншій особі в управління на період до його реалізації відповідно до положень ч. 1 ст. 34 Закону України «Про іпотеку» є правом, а не обов'язком суду, при цьому необхідність застосування таких заходів повинна бути обґрунтованою (Постанова ВГСУ від 04.09.2012 року у справі за № 34/12). Виходить так, що немає прямої вимоги в законі про те, що в судовому рішенні має зазначатися і про можливість передачі в управління іпотечним майном іпотекодавцю, якщо самим іпотекодавцем в процесі розгляду таких вимоги не заявлялися.
Загалом, судова практика відносно передачі іпотечного майна в управління іпотекодержателю, а тим більше припинення внаслідок недобросовісності іпотекодержателя не є поширеною, але, зважаючи на загальний стан економіки, слід очікувати збільшення кількості спорів, які пов’язані з управлінням предмету іпотеки.
юрист / lawyer
067 86 244 17
067 86 244 17
#трудові_спори, #податковий_адвокат, #оскарження_звільнення, #господарські_спори, #стягнення_заборгованості, #стягнення_інфляційних, #житловиселення, #АБвласоваВектор, #сімейніспори, #АдвокатськебюроВектор, #familylaw, #аліменти, #податковий_адвокат, #АБвласоваВектор, #фіктивне_підприємство, #фіктивність, #порушення_постачальником_податкового_законодавства,
Немає коментарів:
Дописати коментар